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부동산 구매 십계명 시리즈 (Part III)

저번주 컬럼에 비즈네스 관련 부동산 세금 (Real Property Tax) 관련된 2년주기 개념을 잘 이해 못하신 분들이 있어서 우선 추가 설명을 드리고 금주 컬럼에 부동산 구매 관련된 글을 계속 적도록 하겠습니다.

“Real Property Tax: County정부의 주요수입원을 이루는 부동산세는 2년 주기로 첫 번째 년도에는 부동산 가격을 정하고, 둘째 년도는 부동산과 관련된 세금을 걷습니다.” 여기서 첫번째 년도를 2012년으로 하고 두번째년도를 2013년으로 가정하겠습니다. 2012년도는 부동산가격을 결정하기에 Assessment Year이라고 불리고, 2013년도는 2012년도에 결정된 Assessment에 따른 세금을 내는 년도 가 됩니다. 그리고 부동산세는 4월 30일, 10월 31일까지 반씩나누어서 되게됩니다. 여기서 유의하실점은 2012년도에도 Assessment Year가 아닌 Tax Year로써 부동산 세금을 내시는데, 2011년에 결정된 부동산가격에 따라 내시게 된다는 것입니다. 즉, 2012년 Tax Year이가 그 전년도 2011년이 Assessment Year가 되는 것입니다. 부동산 구매를 하신분들은 세금청구서를 받으시니, 많은 분들이 이 점을 잘 이해하시겠지만 소유를 아직 안하시거나 최근에 구매하신 분들은 2년주기 개면을 혹시 잘 못 이해하실까봐 더 자세히 적기로 했습니다. 그리고 많은 County들 (King County포함)이 매년 Assessment을 하지만 소수의 County들은 2년, 4년 간격으로 하고 있습니다. 그렇기에 자신이 속한 County가 시애틀 근교가 아닌 경우는 확실하게 이 점을 Check해보시기 바랍니다.
금주에 주택 구매시 십계 조항들을 다시 말씀드리고 Rental Property 와 Personal Residence의 현금흐름 분석 관련되어서 말씀드리겠습니다.

1원하는 주택이 위치한 지역과 주택 종류들 시장조사
2)현시장과 최근 시장 가격에 근거한 주택 가치 평가
3)Rental Property & Personal Residence 현금흐름 분석
4)주택 융자에 대한 조사
5)Homeowners Association이해와 연구
6)주택관련 보험에 대한 조사
7)주택 Inspection
9)Title, Escrow, and Title Insurance관련 조사
10) 주택 관리나 렌트 관리 효율 계획 설립

주택융자를 하다 보면 기본적으로 알아야 되실점들이 있습니다.
가장기본적인 개념으로 은행이 최대한 빌려줄수 있는 돈 액수는 버시는 돈 (Gross 개념)의 35%에서 Credit Cards와 Car Loan을 빼시면 된다고 생각하시면 됩니다. 여기서 중요한것은 최대한 받을수 있는 액수를 실제로 받아 힘든 생활을 하시지 않는 것이고 최대한 받을수 있는 액수를 항상 받을수 있다고 생각도 하지 않으시는 것 입니다.
그외 은행이 주택융자를 줄경우에는 융자를 받는 쪽의 최소 세가지 요소들을 추가로 본다고 생각하셔도 무리가 안갑니다. 즉,
1) 직장으로부터 나오는 Income 비중과 사업으로부터 나오는 Income 비중을 봅니다.
2) 융자 대비한 담보,
3) Credit History검색시 잘 돈을 지불했다는 것 뿐만아니라 어떤식으로 Credit을 사용했나도 봅니다.

위의점들에 대비해 걱정이 가시는 점들이 나오실수도 있습니다. 그러나 모든점이 완벽하시분들은 많지 않다고 추측해봅니다. 다음주 컬럼에서 Rent와 Own의 장단점을 말씀드리겠지만, 제가 당부드릴것은 무리를 하면서 집을 살것은 없다는 것입니다. 2008년 이후 세상이 많이 바뀌고 있기 깬 사람들일수록 Credit를 많이 써서 남에게 더 보이는 생활을 하는 것이 더 좋지는 않다는 것 입니다. 경제적으로 Make Sense한것만 할려고 해도 자신의 편견과 감정으로 최상의 선택을 하기가 힘드기에 최소한 노력을 서로서로 하도록 해야될것 같습니다.

한가지 더 추가하자면, 새로운 연방법으로 인해 은행들이 주택융자를 받으시는 고객들이 불이득을 받는 경우가 상대적으로 많이 적어져서 다행이라는 것입니다. 그럼에도 불구하고 주택융자를 받으실경우 자신을 보호하기 위해 최소한 두개의 은행들로 부터 Quote를 받기를 바랍니다.
위의 언급된 점은 전문적으로 보면 볼수록 더 파고 들어갈수 있고, 좀 더 파고 들어갈수록 투자가치가 높은 주택을 구매하실 가능성이 높아진다는 것을 말씀드립니다. 특히 50만불 이상의 집을 구매시 Real Estate Due Diligence을 하시는데 조금 더 시간과 돈을 투자사히면, 10만불이상 (20%)의 돈을 절약하거나 버는데 도움이 될수 있다는 점은, 이성적인 투자가이시면 쉽게 추측할수 있는 점일것이라고 생각합니다.

법과 관련된 컬럼 들은 매달 첫째 주, 셋째 주에 뵙고 있으며 현재는 상법과 관련된 주제를 다루고 있습니다. 법과 비즈네스가 혼합된 컬럼 들은 매달 둘째 주, 넷째 주 에 나가며 주로 부동산과 관련된 주제를 다루고 있습니다. (관련 질문: 206- 973- 4272, oscar.yang@esberrylaw.com- 한국어/영어 이메일 수신 가능)
중요 통지. 이 컬럼은 일반적인 정보를 제공한다는 의도로 적었으므로 각 개인이 겪는 특별한 상황에 맞지 않을 수가 있습니다. 그리고 변호사가 쓴 원고를 신문으로 옮기는 과정에서 오타가 발생할 수도 있습니다. 또, 읽는 독자가 변호사를 통하지 않고 이 글의 전체나 부분적인 내용에 근거를 두고 취한 행동에 대한 결과나 피해에 대해서는 전혀 책임을 지지 않습니다. 아래의 영문을 참조하시길 바랍니다.
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오스카 양 변호사는 만15살에 유학와서 다트머스대 학사, 하버드대 정치 행정대 석사, 프랑스 소재 인시아드 MBA, 코넬대 로스쿨 법학박사 (JD)를 받은 한인계 변호사로, 실리콘 밸리 와 오렌지카운티 등 켈리포니아 소재 기업들을 통하여 폭넓은 직장 경력을 가졌으며, 해외에서는 싱가폴 소재 기업 근무와 당시 세계 5대 경영 전략 자문가 중 한명의 직접 지도 하에 말레이시아 정부 수상/장관급 레벨 국책 사업 전략 조언 프로젝트들에 참여한바 있습니다. 현재 에스베리 법무 법인 (상법, 이민법, 주택법 집중) 대표변호사로 활동하고 있습니다.


자세한문의 이메일 oscar.yang@esberrylaw.com; dentimes@chol.com (한국어,영어가능)

206-973-4272(영어)


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