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에스베리 법무법인 대표 변호사 오스카 양의 ‘법과 비즈니스 컬럼’
부동산 구매 십계명 시리즈 (Part 2)

주택 구매시 십계 조항들:
1) 원하는 주택이 위치한 지역과 주택 종류들 시장조사
2) 현재 시장과 최근 시장 가격에 근거한 주택 가치 평가
3) Rental Property & Personal Residence 현금흐름 분석
4) 주택 융자에 대한 조사
5) Homeowners Association이해와 연구
6) 주택 관련 보험에 대한 조사
7) 주택 Inspection
9) Title , Escrow, and Title Insurance관련 조사
10) 주택 관리나 렌트 관리 효율 계획 설립


지난 주에는
1)원하는 주택이 위치한 지역과 주택 종류 조사에 대하여 자세히 말씀 드렸습니다.
이번주에는

2)현 시장과 최근 시장 가격에 근거한 주택 가치 평가 부터 자세히 말씀드리겠습니다.
부동산 구매를 하고 싶은 지역을 결정하신 경우에는 이미 그 지역 집들을 15채 이상은 보셨을 것 입니다. 그 중 마음에 드시는 집 들을 정하신 후 에이전트 분 께 “지난 6개월 동안” 주변에서 판매되었거나 곧 판매가 Pending이거나 이미 Escrow에 들어간 “모든 집 들 ”을 뽑아서 보내달라고 하셔야 합니다. 그리고 지도까지 같이 첨부해 달라고 하시면 더욱 참고가 되겠지요. (참고로 부동산 판매 시는 현재 나와 있는 집들까지 따로 뽑아달라고 하시는 것이 좋습니다.)

여기서 6개월 동안 판매된 집들을 보실 경우에는 주택가격이 천천히 올라가거나 내려가는 경우에는 그냥 6개월 치를 평균 낼 수 있지만 만약 빨리 올라가거나, 빨리 내려간 경우에는 2,3개월 더 짧은 기간들의 평균을 내시는 것이 현재의 적당한 구매 가격 를 계산하는 데 더 나을 수 도 있습니다.

참고로 집 가격이 빨리 내려간 경우 주택 구매를 하는 것을 심각히 고려해 야 합니다. 특히 융자를 적게 받으려고 하는 경우에는 더 그렇습니다. 자신의 자본을 더 쉽게 손해 볼 수 있기 때문입니다.
한국 처럼 주택 융자를 못 갚을 경우 해당되는 주택만 잃는 것이 아닌 경우에는 단기간 가격 하락에 대비하여 장기간으로 버틸 수 있도록 매달 내는 비용을 줄이는 것이 현명합니다.
하지만, 미국에서 주택융자를 못 갚을 경우 해당되는 주택만 잃는 경우에는 융자를 더 많이 하면 자신의 현금이 나가는 것을 보호할 수 있습니다.
특히 집 가격 하락 시 은행도 융자를 더 보수적으로 내줄 것이기에 너무 많이 융자를 꺼내는 상황을 피할 가능성이 높습니다.
하지만 융자를 떠나, 집 가격이 지난 6개월간 많이 하락했으면 ‘바닥을 쳤지 않나?”하고 사시는 것 보다, 차라리 더 비싼 가격에 사시더라도 어느 정도 집값이 상승 한 후에 구매하는 것이 나을 경우가 많습니다. 그러나 집 값 상승은 더 장기간적으로 서서히 내려가는 과정에 있는 일시 적인 상승들도 될 수 있다는 것을 항상 염두에 두어야 합니다.
이 일시적인 상승일 때 집을 구입하는 분들은 조심해야 되는데, 일시적인 상승이냐 지속적인 상승이 기대가 되냐는 전문가들도 예측하기가 무척 어렵습니다. 제가 한다면, 과거 2년에 구매하고자 하는 지역에 눈에 띄는 가격 하락이 있었으면, “ 일시적인 상승 기간에 주택을 구매할지도 모른다”하고 생각하고 있을 것 같습니다.

일단 평균가격을 내면, 그 기준을 가지고 적당가와 실제 현재 List된 가격과 비교를 해보면 구매를 고려할 수 있습니다.
분명히 말씀드릴점은 이런 적당 추측가가 혹시 List된 가격보다 낮아도 나와 있는 집의 상태가 평균보다 더 좋아 실제 가치는 더 높을수 있다는 점입니다.
물론 그 반대로6개월 평균기준으로 하셔서 나온 적당가격이 List된 가격보다 더 높은 경우, 좋은 구매라고 생각하실 수 도 있지만 실제 집의 상태가 평균보다 훨씬 못하기에, 생각하시는 것 보다 더 안 좋은 구매가 될 수 도 있습니다.
이 경우 지난 6개월 동안 평균에서 상당히 벗어난 거래 들을 주목하시는 것이 좋습니다. 그러면 집 상태 나 경관에 따라 어느 정도 가격 변동 차이가 있는지 예측하실 수 있을 것입니다.

위와 같이 적당한 가격 측정의 기준을 정하신 이후에는 3) Rental Property & Personal Residence 현금 흐름 분석을 간단하게라도 하셔야 됩니다. 이 부분에 대해서는 다음에 더 자세히 말씀 드리겠습니다.

지난주에 말씀드리는 것 처럼 일반적인 주택 구매자들이 생각하는 서비스 예산 내에서는 부동산 전문가나 부동산 법 변호사가 위의 열 개 조항들을 다 세심히 보아주지 못합니다.
즉, 현실적으로 위의 조항들을 자신이 최대한 해보고 난후, 자신이 없거나 시간이 없어서 소홀히 한 조항들에 한해 타인의 서비스에 부탁하는 것으로 보는 것이 현명할 수 도 있다는 생각이 듭니다.
나머지 부동산 십계 조항들에 대한 자세한 설명들은 격 주로 법과 비즈네스 혼합 컬럼 (매달 둘째주, 넷째주) 으로 나갈 예정입니다. 다음주에는 다시 법에 관련된 컬럼 (매달 첫째주, 셋째주)으로 뵙겠습니다.

( 관련 질문: 206- 973- 4272, oscar.yang@esberrylaw.com- 한국어/영어 이메일 수신 가능)

중요 통지. 이 컬럼은 일반적인 정보를 제공한다는 의도로 적었으므로 각 개인이 겪는 특별한 상황에 맞지 않을수가 있습니다. 그리고 변호사가 쓴 원고를 신문으로 옮기는 과정에서 오타가 발생할수도 있습니다. 또, 읽는 독자가 변호사를 통해서 하지 않고 이 글에 전체나 부분적인 내용에 근거를 두고 취한 행동에 대한 결과나 피해를 전혀 책임지지 않습니다. 밑의 영문을 참조하시길 바랍니다.
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오스카 양 변호사는 만15살에 유학와서 다트머스대 학사, 하버드대 정치 행정대 석사, 프랑스 소재 인시아드 MBA, 코넬대 로스쿨 법학박사 (JD)를 받은 한인계 변호사로, 실리콘 밸리 와 오렌지카운티 등 켈리포니아 소재 기업들을 통하여 폭넓은 직장 경력을 가졌으며, 해외에서는 싱가폴 소재 기업 근무와 당시 세계 5대 경영 전략 자문가 중 한명의 직접 지도 하에 말레이시아 정부 수상/장관급 레벨 국책 사업 전략 조언 프로젝트들에 참여한바 있습니다. 현재 에스베리 법무 법인 (상법, 이민법, 주택법) 대표변호사로 활동하고 있습니다.

자세한문의 이메일 . oscar.yang@esberrylaw.com; dentimes@chol.com (한국어,영어가능)

206-973-4272(영어)
2013년05월09일 10:15:06초  

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